2023年澳门今晚特马,万科北京海淀区永丰产业基地两项目：一个建成全自持，一个退地后重拍

摘要： 2023年澳门今晚特马,万科北京海淀区永丰产业基地两项目：一个建成全自持，一个退地后重拍在这个游戏规则下，万科胜出，但代价就是：两个地块100%自持。当时的万科没有意识到，在这两块...

作为行业领头羊，万科很少有只能吸取教训而没有经验可以总结的项目，如果一定要编一本失败案例集锦，位于北京海淀区永丰产业基地的两个项目一定会榜上有名。

这两个项目，一个建成后成为翡翠书院，为完全自有物业，仅可出租；另一个则从未动工重要发现2024澳门特马今晚开奖，最终以土地被收回而告终。

7月25日，该地块再次出让，保利建设以89.01亿元的总价成功竞得，虽然在北京土地市场上不算最高，但也足以名列前茅，此次该地块又以40亿元的价格成交。

2016年，地处黄金地段的海淀永丰工业园，两块好地挂牌出售。开发商踊跃参与，准备了足够的资金，发誓不拿下地王者不再回头。眼看地王即将出让，政府压力巨大，不得不对竞拍规则做出修改。为了炒作，设置了价格上限，达到价格上限后，以自持土地面积来决定胜负。在这个游戏规则下，万科赢了，但代价是：两块地100%为自持。

不能卖，只能租。

2016年房地产市场火爆，二手房涨价几十万，房地产登记中心门口，倒卖产权过户预约号的黄牛，不管地价多高，拿到地就能赚。

当年北京“地荒”，我们查了一下发现2024新澳免费资料三头，2016年北京只出让了14块住宅用地，7月份之前也只有7块，难怪永丰地块上市后，开发商们热情高涨，不惜代价，冲动买地。

万科就是在这样的环境下杀入市场，并以100%自持的代价拿下18号地块，万科独得18号地块，与建行联手拿下19号地块，两块地块总价109亿元。

虽然氛围已经营造出来，但该物业100%自有、只租不卖的特性还是引发了整个行业的关注甚至怀疑。

但当时万科满怀乐观，在资产价格上涨的周期里，只要资产在手，其他的似乎都不是问题，只要想办法“创新”，办法永远比问题多。

当时，万科还没有意识到，在这两块土地上，他们的对手不是市场、不是竞品，而是“规则”。

100%自有，无法出售，意味着没有销售收入来平衡项目现金流。初期投资是净的，如果采用传统的租赁模式，回收期可能长达几十年，甚至几十年后，都可能无法收回投资。考虑到这期间的资金成本，如果按照传统的持有和租赁模式，亏损的命运是不可避免的。

万科善于创新，拿到地后就想出了一个方案，当时叫“众筹”模式，永丰毗邻西北旺，是中国互联网巨头的“圣地”，万科第一个想到的方案就是跟这些企业合作，前期邀请他们投资开发，以后给他们的员工住，企业再向员工收取租金，这样既可以回收资金，又可以避免产权的分割和转移。

万科曾经尝试过一次性签下2到4个10年期的租约，其实已经接近40年期了，这种模式下，产权不转让、不分割，通过合作，相当于可以收回20到40年的租金，然后在每年的财务报表上平均分摊，这样就把会计核算好了。

那时，万科确实是唯一一家可以与新互联网金融者平等谈判的房地产开发商。

正当万科坚信创新能够解决问题时，却很快感受到来自“规则”的杀伤力。

此方案消息在市场传开后不久，《关于本市企业持有商品房租赁管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）出台，《通知》要求，企业持有的商品房一律用于对外出租，不得出售。同时明确企业持有期限与土地出让年限相同，对外出租的单次租赁期限不得超过10年。

一份“通知”堵住了这个创新计划的所有路径。

我们认为，万科当时是没有办法说话的，因为拿地的时候没有这个通知，但当时也没有人有勇气跟规则制定者争论“法律不具有追溯力”。

创新方案的渠道被堵死，万科只能回归传统一栋一栋出租的模式，万科在18层建起翡翠书院，说实话品质还不错，但扣除成本后的租金也相当惊人，几千元的月租接近甚至超过了月供，因此几年下来，入住率并不理想。

这种模式下想要盈亏平衡太难了，自2019年进入租赁市场以来，项目公司就一直亏损，七年前拿下土地后的前八个月，最终盈利不到800万元。

如此稀缺的项目，万科能盈利，实在非常不容易。

而与住总合作拿下的19号地块的命运则截然不同2023年澳门今晚特马,万科北京海淀区永丰产业基地两项目：一个建成全自持，一个退地后重拍，眼看万科创新解决渠道被堵死，没有其他空间和可能，住总想不出还有什么模式能保持100%自给自足，选择了退出，19号地块只能由万科独自接手。

事实证明，万科即便是状元秀，在渠道全部被规则堵死后，也无法生存下去。所以当项目本身开始面临现金流压力时，万科选择了退出这块地。

如果故事就此结束，那将是一场双输的局面。万科亏损是因为多年来的资金成本和不平衡的财务报表，这意味着它注定要亏损退出。卖方也因为59亿元而亏损。土地出让金必须全额退还，这是从口袋里掏出的真金白银。

转让人还必须面对再次转让该房产的风险。如果该房产无法出售，或者以低于八年前的价格出售，该怎么办？

但这种风险仅存在于理论上，因为土地出让方不仅是市场的卖方，也是规则的制定者，规则是可以修改的。

万科未能实现100%自持，现在同样的地块，同样的规划条件，它也不是自持。

一次规则的改变，决定了两位土地所有者的命运。土地买下来之后，房子能不能卖出去，是生死攸关的大事，但开发商做不到。

8年前，达到44亿的限价后，竞价停止，想要不惜一切代价拿下这块地的开发商开始推高自持比例，当万科-住总联合体报出100%自持，一切……8年后，竞价上限变成103.2亿，挂牌价涨到86亿，这一次，没人达到限价，保利建总联合体的89.01亿，溢价率只有3.5%。

保利建筑联合体的项目很快就会上市销售，指导价9万元/平方米。尽管形势不好2024年新奥门免费资料，但永丰仍然是北京楼市最稳定的板块之一。该项目将成为竞争对手，指导价在8.3万元/平方米左右。

这些竞争对手不会包括地理位置上相距不远的玉石学院，因为玉石学院只能租，不能卖，否则永丰又多了一个标杆。

其实万科没什么好反思的，在项目运营层面，不能掌控自己的命运，推出了当时万科最好的产品系列之一翡翠系列，打造了颇具创新性的复式产品，为了平衡财务状况，还引入了基金运作，2023年1-8月实现了不到800万元的盈利，我们已经尽力了。