开码,金融支持重点领域，保障性住房资产如何用好？

摘要： 开码,金融支持重点领域，保障性住房资产如何用好？”有业内人士分析称，当前，住房租赁行业有市场、有空间，盘活存量发展保障性住房、支持住房租赁产业可持续发展是“破局”的新思路。近期各地...

今年以来，金融对重点领域支持力度稳定，信贷结构持续改善，绿色贷款、普惠性小微贷款、制造业中长期贷款继续保持20%左右的高增速，明显高于各项贷款增速。5月17日，人民银行创设保障性住房再贷款专项资金，支持地方政府购买已建成商品房用于保障性住房建设，疏通房地产市场瓶颈，盘活存量房源，助力房地产行业转型发展。

随之而来的问题是如何利用好这些保障性住房资产？

“从住房总量上看，我国已进入住房不缺但结构性困难依然存在的时代，大量新市民和年轻人也面临住房困难，租赁市场需求潜力巨大。”业内人士分析，目前住房租赁行业有市场、有空间，“破局”新思路是盘活存量发展保障性住房，支持住房租赁行业可持续发展。

专家表示，未来要拓宽对保障性住房的理解，应该从家庭生命周期不同阶段的住房需求角度来定义，而不仅仅局限于低收入人群的住房保障。新市民或者刚加入劳动力市场的年轻人，有一定的收入和租房需求，但又买不起房，在这个阶段，稳定的租房保障也是必要的。

租赁是一门好生意吗？

租金折让是房屋价值的依据和底价。“资产之所以有价值，是因为它会带来未来的现金流等收益，这是未来现金流折让的体现。理论上来说，房屋的价值受到未来租金折让和房价波动折让的影响。”一位业内人士解释，房屋的使用价值也就是租金折让是定价依据，而整体上会逐步上涨的租金决定了房屋的底价。

据市场估计评析澳门2022一肖一码100准确，租金优惠将占到房屋总价值的70%以上，未来房价涨跌的优惠将对房产价值产生双向影响。

一位业内人士解释，过去房地产市场好的时候，普通百姓买房更看重房价上涨带来的资本收益。近年来，随着“房子是用来住的、不是用来炒的”观念深入人心，以及房地产供需趋势发生变化，不少城市房价都在下跌。但即便房地产市场低迷，一套房子合理价值的底线，也会是租金的折让；房价跌破底线开码,金融支持重点领域，保障性住房资产如何用好？，配额价值就会相应提升，市场就会收敛回归。此外，未来房价、租金折让所用的折让率，也会受到利率水平等影响。其实，还需要结合利率变化，才能全面合理地评估房子的价值。

事实上，我国房屋“租售比”一直在稳步回升。所谓“租售比”，即房屋租金与售价的比值，可以帮助投资者判断一处房产的长期持有价值。近年来，随着我国房价趋于稳定，租售比也呈现回升态势。市场机构估计，目前北京、上海、深圳三地平均租售比在1.7%左右，二三线城市租售比已升至3%左右。如果考虑到租金上涨、租赁公司批发收购等因素，未来租售比还会更高。根据CPI租金分项数据，近十年来，我国租金平均每年上涨1.2%。

当然，衡量房屋租赁业务是否可行，除了市场较为关注的“租售比”外，还需要综合考虑房屋租赁折价率、房屋收购折价率等指标。专家表示，实际操作上要看内部收益率（IRR）是否够高，即净租金收益率（主要是租售比）加上租金增长率，能否覆盖成本。未来，租金增长率的提升将有助于提高投资收益。

如何激活长期租赁行业

由于我国住房市场结构性失衡，一些机构早已瞄准“长租市场”。然而，此前“贷”养租、长租公寓“破产”等问题频频出现，也造成了这一领域的乱象。更令人担忧的是，这个“重资产”、“长投”的行业，能否实现可持续的良性循环？

近期，地方政府、国企大量收购存量房作为保障性住房，这一模式提供了新的机会。“这种批发收购模式节省了房企的销售成本，长租房企可以进一步提高租售比。而且，相较于破产清算，困境房企更愿意折价出售库存，地方政府、国企的收购价格可能更低，经营成本会进一步降低。”一位业内人士透露。

此外，在市场估值较低时，可以通过“央行工具+地方补贴”有效激活住房租赁市场。

“过去，我国住房租赁市场的参与者以个人为主，近年来，越来越多的长租公司入局2023年香港今晚特马，相较于住户，公司更加专业理性，更加关注未来租赁趋势，更具运营优势。”一位业内人士解释，长租公司更能体现规模效应，合理降低运营成本；随着运营经验的不断积累，品牌效应将进一步积累，运营和盈利能力也将大幅提升；长租市场将加速发展，提供更为广阔的市场空间。据业内人士测算，目前二三线城市市场租售比在3%左右，考虑租金涨幅，租金收入基本可以覆盖融资成本。

近期，人民银行设立了保障性住房专项再贷款，也为行业发展创造了较好的窗口期。据了解，截至二季度末，人民银行已审核下达再贷款资金120多亿元。人民银行以1.75%的利率向银行提供低成本资金，可以支持银行进一步降低租赁市场的融资成本。

同时，部分城市通过财政补贴支持存量住房消化。如郑州对参与保障性租赁住房的企业，在获取前期给予每平方米200元的一次性补贴，相当于一次性贴息2%左右，后期运营前10年每年再给予2%的贴息；西安则按照企业持有的租赁住房建筑面积，给予每年每平方米100元的运营奖励，相当于一次性贴息近1%。

此外，督查发现，地方政府也在加大财政支持力度，北京、福建、广东、山东等地相继从财政、税收、土地、产业基金等方面对住房租赁业务给予支持，如广州明确国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，无需缴纳地价款；杭州对符合条件的大学毕业生提供租房补贴。

“在市场处于低谷、起步阶段时，有了金融、财政政策的支持，能够更好地发挥撬动作用、盘活作用，长租房企业的盈利能力也会更加可持续，不仅能帮助房屋租赁业务起步，还能起到提振作用。”业内人士表示，在风电等新能源产业发展初期，政府补贴的效果也至关重要，这才导致了目前风电等产业比煤电成本更低的优势。

市场人士认为，在当前市场启动阶段，央行、金融的支持机制有助于房地产行业周期走出低谷；未来，随着住房租赁企业运营能力的提升和市场商业化有效运行，住房租赁市场将迎来更为广阔的空间，长远来看也将促进房地产行业发展模式的有序转变。