万万没想到周立波老婆胡洁前夫,温州三块地均由当地城投拿下，城投托底土拍现象引关注

摘要： 万万没想到周立波老婆胡洁前夫,温州三块地均由当地城投拿下，城投托底土拍现象引关注据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22...

公开信息显示，7月26日，温州有3块住宅用地出让，其中，龙港商住地块由龙港城建开发集团有限公司以底价竞得；苍南县的两块地经过激烈竞争，最终由苍南县城投集团拿下，三块地均由当地城投公司拿下，引发市场极大关注。

事实上，近两年，像温州这样城投公司“撑”土地拍卖的现象并不少见，而且城投公司整体的投资规模甚至比想象的还要大。

克而瑞近期研究报告指出，过去3年的房地产调整中，房企投资呈现两大特点：一是民营企业大举退出说明正版马会精选资料大全，央企独领风骚；二是城投公司大举支持土地市场，但“开发能力”是一大缺陷。

这种转型有多强？数据显示，2021年之前，民营企业新拿地投资金额（全范围）保持在2万亿元以上，百强占比超过60%；2022年、2023年则出现断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额与2020年峰值相比下降近90%。

民营企业投资低迷的背后有客观因素，也有主观因素，一方面，市场销售不力导致销售回款困难；另一方面，在三条红线之下，民营企业不断追求加杠杆，导致经营危机、现金流危机集中爆发。

随着市场洗牌，央企无疑“扛起投资大旗”，近三年新增拿地金额中，2022年、2023年央企投资金额占比超过60%，较2020年上升近28个百分点。

与此同时，地方城投公司也成为一股不可忽视的力量，频频“横扫”土地拍卖市场。

据克而瑞统计，2021年至2024年5月评点一肖一码中持，30个重点一二线城市住宅用地出让中，城投公司拿地（含合作拿地）占比46%，拿地金额占比高达33%。无论从地块数量还是金额来看，城投公司占比最高，也是市场下行阶段稳定土地市场的重要支撑。

值得注意的是，与轰轰烈烈的拿地行动相比，城投平台后续的发展步伐却十分缓慢。

据克而瑞统计，2021年至今，城投项目开工率仅有20%，包括部分开工地块，整体开工率为22%。即便是在2021年、2022年更早的几年，城投项目开工率也仅有30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企开工率高达85%，民企开工率接近50%。

“受多种因素影响，近三年城投公司拿下核心城市近半数土地，但真正开工或开发的只有少数，寻求代建代建的更是凤毛麟角。”克而瑞表示，城投公司拿下的尚未开工的土地面积近3.3亿平方米，乐观估计未来开工的也仅有15%，究其原因，在于其运营专业性不如大型国企和高周转率的民企。

易居研究院研究总监严跃进表示，近两年土地拍卖市场处于“触底反弹”状态，这在一定程度上也是地方政府稳定土地市场的一种策略。因此，会出现只考虑前期土地交易，后续开发跟不上的情况；另外述说2023澳门今晚开奖直播，近两年市场去库存压力很大，前期土地开发优势减弱，导致出现闲置、未开工的情况。“很多城投公司前期交易很活跃，现在开发却停滞不前，其实这也是一个潜在的风险。”

2024年以来，城投公司激烈的拿地势头有所放缓，有业内人士认为其“触底反弹能力下降”。

华泰证券表示，2024年1-5月，全国土地出让金7513亿元，同比下降37%，广东、安徽、宁夏、贵州等地区降幅较大。城投拿地方面，前5个月城投拿地金额1784亿元，同比下降16%。拿地放缓或主要因为平台现金流压力加大，底部能力下降。

华泰证券继续表示，城投债本金多以“借新还旧”方式展期，但债务利息需偿还。2023年全国城投利息支出3.43万亿元，而2023年全国政府性基金收入6.62万亿元。由于政府性基金收入中包含城投支持征地部分，征地拆迁补偿等费用仍需扣除，预计仍有偿还缺口。

此外，地方政府目前面临不少“政策性”任务，如新房收储、二手房改建保障房等万万没想到周立波老婆胡洁前夫,温州三块地均由当地城投拿下，城投托底土拍现象引关注，也需要统筹资金问题，城投平台能否继续“撑住底线”存在不确定性。

未来市场走势尚待观察，但城投公司如何消化存量土地储备是当务之急。

“城投公司拿地之后的选择，无非就是合作开发、代开发，或者再次出让。”克而瑞表示，由于央企大多选择单独投资核心城市优质土地，或者早在拿地之初就与城投公司达成合作协议，因此随着土地建设启动时间的推迟，城投公司与其合作开发的可能性将越来越小。

寻找一家建筑公司代建，成为城投公司拿下土地后“上策”，理论上未来代建空间巨大。

克而瑞对29个重点城市近万个在售商品住宅项目进行梳理后发现，核心城市商业代建占比仍然较低，近万个在售项目中，代建占比（按项目数计算）仅为1.67%，相比发达国家较高的代建渗透率，未来仍有较大的提升空间。

城投公司拿地的土地中代建商占比也不高，一方面城投公司本身缺乏开发意愿，也和其自身的债务压力有关，另一方面市场下行，即便有优秀的代建商坐镇，不可控的销售风险依然较大，加之城投公司的发展理念以盈利为主，在“少赚不赔”的底线思维下，项目进度会相对延后。

虽然代建占比整体较低，但近年来市场逐渐发展，2020年、2021年克而瑞29个样本城市新开项目中代建占比均不足0.7%，但2023年该占比达到4.65%，2024年进一步提升至6.28%。

“在商品住宅项目建设中，城投公司是集中供地项目的主要土地来源。由于城投公司本身在开发运营和成本控制方面不如专业开发商，因此，城投公司通过集中供地拿地后，由专业开发商提供全流程建设和销售服务，可以实现双赢。”克而瑞表示。