现代视角(新澳门彩4949最新开奖记录)开发商与刘某的商品房买卖合同纠纷：物业服务费谁来承担？

摘要： 现代视角(新澳门彩4949最新开奖记录)开发商与刘某的商品房买卖合同纠纷：物业服务费谁来承担？在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不...

清远市清城区人民法院认为，涉案房屋买卖合同约定房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明和勘察报告，本案无证据证明涉案房屋已具备交付条件，物业公司提供的房屋交付通知不足以证明房屋已经实际交付，物业公司亦无法提供证据证明刘某作为业主实际接受其提供的物业服务，或者与刘某存在其他直接利害关系，物业公司起诉不符合起诉条件，驳回原告起诉。

法院表示新澳精准资料免费提供，根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给购房人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。除当事人另有约定外，购房人应当自交付物业之日起缴纳物业费。在商品房未具备交付条件，业主尚未领取物业的情况下，物业公司要求业主缴纳物业费的，人民法院不予支持。司法实践中，部分物业公司在房屋交付给购房人前，不当转嫁应当由建设单位承担的物业费，损害了业主的合法权益。

未经业主大会决议

开发商与物业公司签订前期物业服务合同

同意提高物业管理费标准

对业主无法律效力

开发商与物业管理公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定小区管理费为1.75元/月/平方米。几年后，开发商又签订了第二份《前期物业管理委托合同》，约定小区管理费为1.80元/月/平方米。业主陈某对此提出异议，拒绝支付物业管理费。物业管理公司遂将陈某告上法庭，请求判令陈某按照1.80元/月/平方米的标准支付物业管理费。

图为物业管理收费示意图（图/网络）

广州市荔湾区人民法院认为，涉案住宅小区已建成并销售交付业主使用，根据《中华人民共和国民法典》第278条规定，物业服务费标准变更属于涉及业主共有、共同管理权的重大事项，未经业主大会表决的涨价协议对业主不具有法律效力。物业公司与开发商签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定将物业管理费提高至1.80元/月/平方米，未经业主大会表决，对业主不具有法律效力，判令陈某按1.75元/月/平方米缴纳物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。

法院指出，物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有、共同管理权的其他重大事项”现代视角(新澳门彩4949最新开奖记录)开发商与刘某的商品房买卖合同纠纷：物业服务费谁来承担？，依法需要经专有财产占建筑物总面积半数以上、业主总数半数以上的业主同意。

即使物业管理公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，在没有经过业主解决程序和法定调价程序的情况下，对于业主而言也不具有法律效力。本案对于规范物业管理公司合法调整物业费标准，保护业主合法权益具有重要意义。

文/广州日报新花城记者：宪报记者：曾洁云、刘凯欣