全球房价普涨，经济学家为何频频被打脸？

摘要： 全球房价普涨，经济学家为何频频被打脸？发达国家房价普涨但是现在看来，全球房价尤其是发达国家的房价仍在不断上涨：那么，发达国家房价为何能够顶着高利率继续上涨？过去几年，全球通货膨胀确...

经济学家又被打脸了，这一次是房价问题。

从2023年开始，全球主要发达国家央行为了抑制通胀，基本都进入加息周期，加息意味着房贷利率快速上升，买房“更贵”。

也是从那时开始，全球房价普遍进入调整期。

因此当时的经济学家预测世界经济将不得不偿还此前释放的大量流动性，即进入“资产价格停滞、现金为王”的时代。

但现在看来，全球房价，特别是发达国家的房价仍然在上涨：

美国5月现房成交中位价创1999年以来新高；日本东京核心二手公寓价格5月环比上涨2.9%。

澳大利亚甚至没有受到加息的影响，房价已连续18个月上涨；西班牙房价在过去一年内上涨了7.1%；英国房价上半年已实现连续5年上涨。

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澳大利亚悉尼公园内待售房产

据美国宏观经济研究机构ASR的数据，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过3%。 如果扩大时间维度，从2020年疫情全球蔓延开始推算，各国房价涨幅都不容小觑：

美国凯斯—席勒指数（没错新奥资料免费精准新奥生肖卡，该指数的创始人就是预测经济泡沫获得诺贝尔奖的罗伯特·席勒）显示，2020年以来，美国房价上涨超过50%，美国民众生活水深火热；加拿大房价上涨超过20%；伊比利亚半岛的两个好兄弟——西班牙和葡萄牙，过去5年房价分别上涨了18%和60%，后者领涨欧元区。

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现金为王怎么了？资产价格停滞怎么了？市场为何背叛了我们？世界仿佛就像一团太极，有喜有悲，有人心痛资产不断缩水，有人担忧房价天天涨。

那么，为何发达国家的房价在高利率的情况下还能持续上涨呢？

原因一：居民收入增长

房子能涨，如果作为普通商品来看，卖的人少买的人多，这是很自然的。从供求关系看，首先发达国家房地产市场长期稳定，成交多为现房；其次发达国家出生率出现回升迹象，大量移民涌入，带动住房需求旺盛。

值得一提的是，“Need”和“”在中文语境中经常被译为“需求”，但两者含义略有不同，前者基于稀缺状态，后者基于购买力。发达国家房地产市场“需求”之所以增加，首先是因为普通民众的收入增加。

但对近两年发达国家的收入增长，仍需结合通货膨胀进行辩证分析。

过去几年，全球通胀确实让不少发达国家的工人阶级苦不堪言，但这种抱怨来自于工资涨幅不足以抵消通胀带来的损失，并不代表收入没有上涨。相反，在工会斗争和政治压力之下，发达国家的工资增长同样可观——这本身也是通胀难以抑制的重要原因之一。

以英国为例，数据显示，2020年至2023年，英国低收入家庭名义收入从10985英镑增长至16022英镑，增幅为45.9%；而高收入家庭名义收入从36191英镑增长至51896英镑，增幅为43.4%。

以至于英国央行首席经济学家皮尔和行长贝利都曾表示：英国家庭和企业必须接受他们在某种意义上正在变得越来越穷的事实，而不能试图让工资跟上通胀，从而推高物价。

英国伦敦护士罢工

虽然相对于通货膨胀来说，人们是变得更“穷”了，即实际工资下降了；但是从名义工资，也就是工资绝对量来看，基本上几个主要发达国家的居民在通货膨胀时期都得到了可观的、普遍的工资增长；而且企业的销售额在名义上也有了明显的增长。

在这种高通胀形势下，房地产市场意外成为金融“风险对冲”的渠道。从房地产的特性来看全球房价普涨，经济学家为何频频被打脸？2024新澳今晚资料，房地产的存量有限，短期内难以大幅增加，这种稀缺性构成了对通胀的抵抗力。

基于上述两个原因，高利率并没有拉低房价，相反，在此基础上甚至产生了收入分配带来的二阶效应，导致房价进一步上涨。

这种二阶效应产生的背景是，疫情过后，发达国家收入不平等现象普遍加深管家婆三期必开一码一肖，即穷人名义收入增幅低于富人：

2021年上市公司CEO收入中位数达到2000万美元，较2020年增长31%。2021年普通员工收入中位数从2020年的6.9万美元增长到7.2万美元，增幅约为4%。刚步入职场的年轻人往往跟不上通货膨胀，但收入却无法相应增加。

扣除通胀影响后，富人越来越富，中产阶级分化加剧，穷人的实际收入普遍下降，这反映在房地产市场上，导致租房需求旺盛。

按说租房的人多了，房地产市场应该会下滑，但问题没那么简单。因为投资房产之后，可以出租，而房产本身的租金收入是有一定的抗通胀能力的。

随着房价上涨，租金一般也会相应上涨，为投资者提供持续、稳定的现金流。在高通胀环境下，租金收入的增长可以部分抵消持有成本的增加，从而提高整体投资回报率。

由于更多人进入租房市场，租金快速上涨，导致富人投资房地产的兴趣增加，贫富差距对穷人和富人的影响也集中到了房地产上。

这也导致发达国家房地产价格上涨。

原因二：投资者的理性预期

房地产不仅是普通商品，更是金融投资产品，从投资角度看，投资者的理性预期成为房价上涨的动力。

买房投资

诺贝尔经济学奖得主卢卡斯提出“理性预期理论”，认为人们的行为不仅取决于当下，还取决于人们对未来的预期。比如央行宣布增加货币供应量，希望降低利率刺激经济，按照传统经济学，人们这时候就会放开消费。

然而，现实中，这样的政策并不总是奏效。卢卡斯解释说，人们的预期往往会抵消央行的努力：

如果消费者预期货币供应量的增加将导致未来通货膨胀率上升，他们可能会决定减少当前消费并增加储蓄，以应对未来的价格上涨。

如果企业预计未来通胀率会上升，他们可能会提高大宗商品价格以保护利润，或者推迟投资计划，直至经济前景更加明朗。

其结果是，物价上涨与消费者自我保护相结合，导致物价上涨，但并没有达到刺激经济的目的。

发达国家的房价也是如此，现在几个主要国家都经历了几轮利率调整，通胀得到了一定程度的抑制，加息空间也基本被耗尽，这意味着未来利率只会降不会升。投资者在预期到这一点的情况下，可能会认为如果在这个时间点买入房产，等到以后利率下降的时候，可以以更高的价格卖出。

也就是说，仅仅因为“市场有降息预期”，就足以让一部分投资者采取买房行动，而这也会反映到房价上，造成房地产市场平均价格的上涨。

房价还会继续上涨吗？

理性预期、收入增长与收入分配变化共同塑造了当前发达国家房地产市场的局面，尽管央行加息政策本意是为了抑制通胀，但市场的反应却出乎意料地彰显了房地产市场的复杂性。

随着加息周期的结束、降息周期的到来，房地产市场的部分资金会流入股市，但降息带来的房地产实际需求将再次增加。

从这个角度来看，发达国家房地产市场的增长趋势短期内难以逆转。

我只能说，物价上涨有上涨的忧虑，物价下跌有下跌的痛苦，这世间的悲欢离合是如此不同。

那么，面对这种情况，听了经济学家的分析后，你会做出什么样的投资选择呢？

主编 | 何孟飞 | 图片来源 | VCG