配售型保障房：新物种登场，申购热潮背后的房价降幅之谜

摘要： 配售型保障房：新物种登场，申购热潮背后的房价降幅之谜“各地还都在研究中，但会涉及到几个问题：一是收购存量商品房用作保障房，资金从哪里来；二是收购价格如何制定，开发商是否认可；三是土...

出品 | 搜狐房产、焦点财经

作者：王泽宏

自去年8月以“新物种”身份亮相以来，保障性住房逐渐进入市场。

7月9日，福州市宣布滨海双龙新房网上申购正式启动。这是全国首个新建经济适用住房（下称“配房”）项目，也是国家开发银行首个专项贷款支持的项目。开放申购3个月以来，不断有新进展。

其中，西安市两个住房分配项目于6月17日开始报名，昆明市住房分配项目于6月24日开始报名，各地住房分配正在有序实施。

2023年8月，14号文件首次将保障性住房与公租房、保障性租赁住房并列，取代原有的共有产权房，保障性住房开始登上舞台。目前，全国已有65个城市上报了2024年保障性住房建设规划和项目。

就在各地陆续受理分配房申请之际，房价跌幅不断扩大。从销售价格指数较5月高位回落来看，北京、上海二手房价回落8.9%，价格回落至2021年初水平；深圳、广州二手房价回落13.2%，回落至2020年左右水平。

在房价下跌、二手房“以价换量”的大背景下，配售房入市是否还有吸引力？配售房入市是否会冲击商品房市场？此外，国有企业正在“囤积”存量商品房，用于建设保障性住房。在“保本微利”的格局下，配售房如何平衡购房价格与配售价格？

带着这些问题，搜狐财经咨询了多位业内人士，从专业的角度看待配房的吸引力以及“入库”的瓶颈。

33个城市开始“囤货”

“地方还在研究，但涉及到几个问题：第一，收购现有商品房做保障性住房的资金从哪里来？第二，收购价格怎么定，开发商同意不同意？第三，地价怎么定？”一位房地产公司负责人对搜狐财经表示。

“我们联系了不少地方政府，有的跟我们谈过，有的表示有兴趣，但目前收购价格还没谈妥，双方还在互相试探，还没有最终敲定。”该人士补充道。

从4月30日政治局会议首次提出“消化存量房地产”，到5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款，再到6月20日住建部收储范围扩至市县，国有企业“收储”滞销新房，已成为政府大力推行的“去库存”模式。

随着这一时间节点的推进，分配住房的筹资方式也发生了较大变化。二季度以来，多地鼓励国有企业收购、储备存量商品房，用于保障性住房、安置房、公租房或人才住房等。如杭州临安决定收购1万平方米商品房作为公租房，广州增城计划收购2.07万平方米商品房作为广汕铁路项目安置房。

7月份，四川遂宁、徐州、柳州、南宁、云南德宏等地也相继发布将购买现有商品住房作为分配租赁的经济适用住房。

据搜狐财经不完全统计，截至7月9日，全国至少有33个城市实行政府商品房“储”模式，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。

但从执行层面看，在国企“新房收购存量”模式下，各方对收购项目的价格共识，以及项目是否符合保障性住房对房型、面积、区位等需求，成为执行的关键因素。如南宁明确规定，收购单套建筑面积须在120平方米以下；徐州原则上控制在60至120平方米之间，主力户型在90平方米左右。

例如在住房定价上，惠州以同一区域经济适用住房重置价作为参考上限；杭州临安以周边房屋及停车位评估价作为价格上限；广州增城采用成本法计价，一般为“土地成本+建筑成本”。

保障性住房一般对房型、面积有一定的限制，与在售新房存在一定的错配，若收购后转为分配型保障性住房，需要以较大折扣购买，以符合“保本微利”的分配原则，通常分配价格为周边商品房的50%。

如何平衡收购价格与“保本微利”的配售价格，成为国企与开发商之间的一道难题。

土地定价是一个问题

“关键是收购价格。”另一位房地产企业负责人指出，政府出台的文件其实对收购价格是有规定的，比如桂林市就规定收购价格不超过同地段经济适用住房重置价，即土地划拨成本和建设成本加上不超过5%的利润。

“但最大的区别是土地成本，开发商普遍认为土地成本就是招拍挂成本，但政府写的成本就是划拨成本，这两者的区别就是一个问题。”他强调。

近期，监管部门多次强调“自愿参与”原则，包括强调对房企和金融机构，“房企与收购主体平等谈判，自主决定是否出售，21家银行按照自行承担风险和商业可持续的原则，自主决定是否向收购主体提供贷款”。

“国家队入市收房是必须的，不仅解决了保障性住房的筹资任务，还可以清理商品房的库存。但有个前提，收购价格要低。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对搜狐财经表示。

他解释道，原因有三：一是商品房价格在下跌，保障房价格已经足够低，年轻人和新市民可以买得起；二是价格已经足够低，国企可以通过贷款收购再分配的方式实现财务平衡；三是政府收购不是对开发商的救援，而是开发商的自我救赎，毕竟“保证交楼”才是开发商的主要责任。

“所以购买价格一定要足够低，实现多方共赢，既有利于去库存，又能筹集保障性住房资金，推动保障性住房交付。”他指出，划拨住房最大的特点就是其售价比同质量、同区域商品住房价格低4到5成，因此购买价格一定要低一些。

“开发商或许不愿意，但由于现房销售难度大，加上‘保交付’和资金链压力，他们很可能会降价抛售资产。”李宇嘉分析道。

“我们需要现金流，哪怕赔钱也要有，因为要‘保交房’。”一位遭遇亏损的房企高管告诉搜狐财经。不过，也有房企表示，现在国企对“买储”物业犹豫不决，很难判断价格是高还是低。

“我接触过的一些地方政府愿意收购，因为国家会拨出财力，对当地肯定会有利，但实际操作起来的案例并不多。所以在这之前2023的澳门开奖结果查询，大家都比较谨慎，因为交易方是开发商，有时候真的很难说是贵还是便宜。”一位全国性房地产公司的高管透露。

对于如何定价，中国城市房地产研究院院长谢逸峰认为，30%的折扣较为合理，同时建议对购房资金给予贷款利息的补贴。

“国企收购竣工房的价格基本都是七折，比周边房价低三成，如果以六折收购，开发商未必愿意卖，地价、开发成本、建设成本都在那里，价格太低，开发商会亏损。”他分析道。

对商品房市场有影响吗？

李宇嘉指出，配建房的定价机制，必须跟随商品房价格，价格要有差距管家婆三期必开一期2023，并且一定低于商品房，但品质、地段必须和商品房一样，只有做到这一点，才有吸引力。

从目前配售房的市场情况来看，价格优势十分明显，福州首批配售房项目预计均价5200至5400元/平方米，为区域商品房的50%左右；西安2710套配售房价格为区域商品房价格的一半；昆明预计均价在8000元/平方米以内。

“配房价格一般比周边房价低30%到40%，另外购买此类房屋还有契税、税费等优惠政策，目前对市场吸引力很大。”谢逸峰指出。

不过，易居研究院研究总监严跃进却持有不同观点。他认为，在房价快速上涨、房价收入比较高的情况下，保障房的吸引力最大。而当前房价回落、二手房挂牌量增加、供求关系发生较大变化等多重因素叠加之下，保障房的吸引力有所下降。

“这类房源还是很有吸引力，虽然房价已经下跌，但很多人还是有购买商品房的压力，而分拨房有很大的价格优势，但这也会分流一部分商品房客户。”严跃进说。

李宇嘉也认为，统筹房上市对商品房市场会产生一定影响。他指出：“统筹房和二手房的购买者会有一定的重合，这种情况下，这部分人如果买了统筹房，很可能就不会再买二手房了，这样一来，部分二手房业主卖掉旧房换新房就会变得困难。”

“但短期内，配建房建设将更多向现有住房收购转移，新建规模短期内不会大幅增加。”他补充道。

中诚信国际研报也指出，在当前商品房市场容量不断萎缩的背景下，价格优势明显的配售房无疑将对周边有库存压力的商品房市场形成二次压力，尤其是那些配售房供应相对较快、供应区域靠近中心城区的城市，短期内或将面临本市商品房去库存难度不断升级的严峻考验。

谢逸峰却不这么认为配售型保障房：新物种登场，申购热潮背后的房价降幅之谜新澳门一码一肖100精确，在他看来，目前有效供给对去库存的影响并不大，因为部分配售房来自现有商品房收购改建，对于库存量较大的城市，有助于去库存。