最高法院发声：被执行人占涉案房产 25%份额，究竟该如何拍卖？

摘要： 最高法院发声：被执行人占涉案房产 25%份额，究竟该如何拍卖？当执行法院对与他人按份共有的被执行人占25%的涉案房产时，应当如何确定是仅拍卖其所占份额还是整体拍卖呢？本案的争议焦点...

阅读提示：司法实践中，执行法院对共有房产的处理方式有两种：按份拍卖和整体拍卖。法院可以根据案件和房产的具体情况选择拍卖方式，但具体的处理标准目前法律尚无明确规定。当执行法院持有被执行人与他人共有的案件所涉房产25%时，应如何确定是仅拍卖其份额还是拍卖全部房产？本文通过广东高院公布的一起案例回答了这个问题。

判决摘要

司法强制介入共同财产处置时，执行法院应当遵循比例原则，从对案外共同所有人损害最小的处置方式入手，按照损害程度由大到小的顺序选择不同的处置方式。执行法院没有考虑并选择对案外共同所有人损害较小的处置方式，也没有进行市场检验仅拍卖被执行人25%份额是否真的降低了被执行财产的清算价值，而是直接采用对案外共同所有人损害最大的整体拍卖的处置方式，应当予以纠正。

案情摘要

1、金公司与温投资申请执行谢某阳、谢某雄、王某胜、谭某东、田某春、何某、珠海明某公司股权转让合同纠纷案，珠海市中级人民法院作出（2021）粤04执7-3号执行令，整体拍卖珠海市香洲区某路某栋楼某套房屋。

2、王某胜不服，向法院提出书面异议，请求撤销对某别墅某栋楼某房间（下称104室）整体拍卖的执行裁定，改为拍卖王某胜所持有的104室25%的份额。理由是104室为4人共有，王某胜、郑某平、王某东、王某静各占25%，其中（2021）粤04执7号案的被执行人只有王某胜，郑某平、王某东、王某静均为案外人。 法院在未经其他三名共有人同意的情况下，将104房间整体拍卖，并强行处置郑某平、王某东、王某菁所持有的104房间25%的份额，严重侵犯了他们的财产权益。

3、珠海中院经审查认为，案涉房产属于不可分割的财产，对案涉房产进行查封、强制拍卖，无法直接区分空间、分别处分。案涉房产若继续执行，异议人将从执行款中获得其应得的共同财产份额，同时，还可以通过行使优先购买权来维护其共同权益。故驳回王某胜等人的异议请求。

4、王某胜不服，向广东高院申请复议。广东高院经审查新澳六开彩开奖结果记录，支持王某胜的复议请求，以“珠海中院采取直接拍卖整套房屋的方式处理，对非共有人损害最大，确有不当”为由，撤销了对案涉房屋的拍卖。

裁判要点及思路

本案争议焦点是：被执行人持有涉案财产的25%，是应该只拍卖其份额，还是全部财产都拍卖？广东高院的判决要点如下：

1、本案涉案财产为债务人与另外三人共同所有，房产证上明确写明每人持有25%的份额。

2、在处分被执行人与其他共有人共有的不可分割的不动产时，应当先与当事人及相关权利人协商，看是否同意将被执行人所持有的25%份额出卖。当当事人及相关权利人就被执行人所持有的25%份额的出卖方式及出卖价格达成一致时，该种处分方式对涉案财产的非共有人造成的损害最小。

3、如双方及相关权利人不同意出售，则应依法以拍卖方式处理被执行人所持有的25%份额。此时，应优先选择仅拍卖被执行人所持有的25%份额，因为仅拍卖其份额对于非共有人而言成本更低，且不会改变非共有人合法财产的性质和形态。

4、若首次拍卖时仅拍卖被执行人所持有的25%的份额而流拍，则意味着经过市场检验，仅拍卖涉案房产25%的份额确实会降低被执行财产的现金价值，最终会采取对案外共有人合法财产损害较大但能最大限度提升涉案房产份额价值的整体拍卖处置方式。

5、珠海中院没有考虑和选择对案外共同所有人损害较小的处理方式，也没有进行市场测试，确定仅拍卖债务人25%份额是否确实会降低被执行财产的清算价值，而是直接采取对案外共同所有人损害最大的整体拍卖的处理方式，确有不妥，应予纠正。

实用要点总结

北京云庭律师事务所唐庆林、李姝专业律师团队处理、分析了本文涉及的大量法律问题，具有丰富的实践经验。在处理大量案件的同时2024年新澳开奖结果查询表，他们还总结了办案经验新澳2024管家婆资料第三期，出版了《云庭法律实务丛书》，本文即摘录自该丛书。该丛书的作者均为奋战在北京云庭律师事务所一线的专业律师，理论功底深厚，实践经验丰富。该丛书的选题和写作风格以实际案例分析为主，力求从实际需要出发，针对实践中经常遇到的疑难复杂法律问题寻求最直接的解决方案。

1.关于执行程序中共有不动产的处理方式，相关法律及司法解释均未明确规定。在执行实践中，被执行人与他人共有的不动产的处理方式有两种：按份拍卖和整体拍卖并保留共有人拍卖所得相应份额。无论采用何种方式处理被执行人与非当事人共有人共有的不动产，债权人利益的实现与非当事人共有人合法权益的保护必然会发生冲突。“两害相权取其轻”。司法强制力介入共有财产处理时，执行法院应当遵循比例原则，从对非当事人共有人损害最小的处理方式入手，按照损害从小到大的顺序选择不同的处理方式。

2. 在按份拍卖的场景下，潜在竞买人往往因担心未来与其他共有人共同享有房屋可能带来的诸多不便和复杂性而表现出较低的购买意愿，这往往导致拍卖失败。整体拍卖作为一种解决方案，避免了产权分割带来的各种潜在问题，可以更有效的保护各方的合法权益。当执行申请人面临此类情况时，我们建议其首先与各共有人进行积极沟通协商，依法尊重和保护其优先购买权。如果经过努力仍无法达成一致，执行申请人可依法向法院申请整体拍卖。

（我国不是判例法国家，本文引用和分析的判例不属于指导性案例，对类似案件的审判和裁判不具有约束力。同时特别需要注意的是，在司法实践中，每个案件的细节差异很大，不得直接引用本文中的裁判意见。北京云廷律师事务所执行业务部对不同案件的裁判文件进行梳理和研究，是为了给更多读者提供不同的研究角度和观察视角，并不代表北京云廷律师事务所执行业务部赞同和支持本文中的案件裁判意见，也不意味着法院在处理类似案件时必须引用或参照该类裁判规则。）

相关法律规定

1.最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020年修订）

第二条 人民法院处理查封、扣押、冻结的财产，应当优先采取拍卖的方式，但法律和司法解释另有规定的除外。

2.中华人民共和国民事诉讼法（2021年修正）

第二百五十条被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务的，人民法院有权扣留、提取被执行人因履行义务应当获得的收入部分。但是，人民法院应当保留被执行人及其被扶养人所必需的生活费。

人民法院扣留、提取收入，应当作出裁定，发出协助执行通知书，由被执行人所在单位或者银行、信用合作社以及其他有储蓄业务的单位办理。

法院判决

以下为法庭审理阶段就本案争议焦点在“本院观点”部分进行的详细讨论与分析：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款规定，被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务的，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产中应当履行义务的部分。但是，被执行人及其受扶养人的生活必需品应当予以保留。该规定明确了人民法院执行工作的三项原则。第一，维护债权人利益的原则。在债务人即被执行人的合法权益与债权人的合法权益发生冲突时，应当优先保护债权人的利益。被执行人未按照执行通知履行的，人民法院有权对被执行人财产中应当履行义务的部分采取执行措施。 其次，坚持执行范围以被执行人的财产为限的原则。法律赋予人民法院采取执行措施的权利，只是对被执行人财产中应当履行义务的部分。第三，坚持比例原则。人的生存权、发展权优于债权，当二者发生冲突时，应当考虑保护被执行人及其扶养亲属的生存权、发展权。

本案中，对被执行人与其他人共有的案涉不动产的处置，核心在于解决债权人与其他共有人之间的利益冲突。关于执行程序中共有不动产的处置方式，相关法律及司法解释均未明确规定。在执行实践中，对被执行人与其他人共有的不动产的处置方式主要有按份拍卖和整体拍卖并保留共同共有人相应份额两种。无论采用何种方式处置被执行人与第三人共有的不动产，债权人利益的实现与第三人共同共有人合法权益的保护必然会发生冲突，“两害相权取其轻”。 司法强制手段介入对共有财产的处置时，执行法院应当遵循比例原则，从对第三人损害最小的处置方式入手，按照损害由小到大的顺序选择不同的处置方式。本案所涉房产为被执行人与另外三人共同所有，房产证上明确写明每人持有25%的份额，同时该房产为不可分割的不动产，直接采取整体拍卖的方式必然会直接处分被执行人以外的第三人的合法财产，即使执行法院保留了共同所有人拍卖价款的相应份额，保护了共同所有人的优先购买权，也必然会改变第三人合法财产的性质和形式，将第三人的合法财产变为货币价款，共同所有人为行使优先购买权必然会额外花费拍卖费用和税金。 而且，从份额比例来看，为了债权人的合法权益而执行被执行人的25%份额，却损害了三名第三人的75%份额，必然会直接侵害第三人共同所有人的合法权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中财产拍卖变卖的规定》第二条规定，人民法院变卖查封、扣押、冻结的财产，应当优先采用拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十四条第一款进一步规定，查封、扣押、冻结的财产，经双方当事人和相关权利人同意变卖的，可以变卖。据此，执行法院在处分债务人与其他共有人共有的不可分割的不动产时，应当优先选择协商双方当事人、相关权利人是否同意变卖债务人持有的25%的份额。当双方当事人、相关权利人就债务人25%份额的变卖及变卖价款达成一致时，该处分方式对涉案财产的非当事人共有人的损害最小。 若双方及相关权利人均不同意出售，则应依法以拍卖方式处理债务人持有的25%。此时也应优先选择仅拍卖被执行人持有的25%份额的选项，因为仅拍卖非当事人共有人份额，他们承担的成本相对较低，且不改变非当事人共有人合法财产的性质和形态。如果在第一次拍卖中只有被执行人持有的25%份额未能拍卖，则意味着经过市场检验，仅拍卖25%的涉案财产确实降低了被执行财产的实现价值。最终会采取对非当事人共有人合法财产损害较大，但能最大限度实现涉案财产价值的整体拍卖处理方式。 在当前疫情防控形势复杂严峻、国内经济增长放缓、经济下行压力加大的背景下最高法院发声：被执行人占涉案房产 25%份额，究竟该如何拍卖？，人民法院在民事执行工作中，应当尽量优先采取对被执行人生产经营、生活影响较小的执行措施，不损害债权人利益，充分保护案外共有人的合法权益。珠海中院没有考虑和选择对案外共有人损害较小的处理方式，也没有进行市场测试仅拍卖债务人25%的份额是否确实会降低被执行财产的清算价值，而是直接采取对案外共有人损害最大的整体拍卖的处理方式，确有不妥，应予纠正。

此外，执行申请人在执行异议中提倡参照的案件虽然也是关于夫妻共同财产处置的案件，但本案涉及的房产是登记在被执行人名下或者被执行人与其配偶名下的夫妻共同财产或者家庭共同财产。由于共同所有与共同所有所涉及的权利义务不同，执行法院对于登记在被执行人名下的与非当事人共同所有的房产的处置与非当事人占有一定比例的共同所有房产的处置必然会有一定的区别。因此，执行申请人在执行异议中提倡参照的案件的处理方法不适用于本案。

综上，复议申请人王某胜申请复议的理由成立。珠海中院（2021）粤04执一186号执行裁定适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：

1.撤销广东省珠海市中级人民法院（2021）粤04执一186号执行裁定。

2、取消对位于珠海市香洲区某路某大厦某套房子的整体拍卖。

案例来源

王某胜与深圳市金某投资管理有限公司合同纠纷执行复议令〔广东省高级人民法院（2021）粤执复789号〕