澳门一肖一码100%的准确率,商业用地 40 年到期如何续期？中共中央发文或加速相关细则出炉

摘要： 澳门一肖一码100%的准确率,商业用地 40 年到期如何续期？中共中央发文或加速相关细则出炉7月21日，受权全文播发《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下...

商业用地使用年限通常为40年或50年，工业用地使用年限为50年。根据现有法律法规，商业用地续期需要缴纳土地出让金，但续期时间、缴纳标准、土地价值如何评估等诸多问题尚待解决。因此，中共中央或将加快发布商业用地续期相关操作细则。

首批商业用地部分已到期 政策出台宜快不宜迟

我国建设用地使用权为有期限的使用物权，存在到期后续期的问题，近年来，住宅用地使用权到期问题备受关注。

根据2020年5月公布的《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权届满后自动续期，续期费用的缴纳或者免除，依照法律、行政法规的规定办理。

可以看出，住宅用地到期可以自动续期，但是否需要付费，目前尚无相关操作细节。

相对于住宅用地，商业用地使用年限较短，如何续期的问题更加亟待解决。

1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）明确规定，土地使用权出让的最高年限根据用途确定，其中，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游娱乐用地40年，其他或者综合性用地50年。

国家发改委土地开发与地区经济研究所土地经济处处长黄正学对记者表示，首批工商用地已经到期澳门一肖一码100%的准确率,商业用地 40 年到期如何续期？中共中央发文或加速相关细则出炉深入评估澳门今晚精准一码，率先启动土地招拍挂的深圳就有一批工商用地面临到期，沿海一些城市也有。但截至目前，这些用地如何延期续期还没有明确的规定，还有很多东西需要研究。既然三中全会提出来了，肯定会作为重要工作来抓。不过政策今年能不能落地，还​​是个未知数，毕竟全会任务要在2029年之前完成。

全国房地产商会商业地产工作委员会会长王勇平表示，按照规定，商业土地使用权最高年限为40年，办公用地使用权为50年，但到期之后如何处理并不明确，这是一个很大的问题。 “关于商业地产的续约问题，我们最近正在和清华大学房地产研究所进行联合调研，有几个很实际的问题，第一，我国第一批商业用地，从上世纪80年代开始，有的已经到期，有的项目到期后，有的私自交纳了土地出让金，但是不规范，每个地方、每个区都不一样，有的敢试，有的不敢试。这给商业地产的运作带来了实际问题，比如发REITs(房地产投资信托基金)，按照惯例，如果产权短于20年，一般很难发行或者会大打折扣，有的商业项目需要抵押，如果产权到期，就没有办法融资了。”

北京金苏律师事务所主任王宇晨表示，商业用地使用权到期，不仅要解决是否续期、如何续期等问题，还面临市场价值波动、抵押贷款、产权买卖等一系列问题，甚至可能影响正常经营。“因此，商业用地到期后如何续期的问题需要引起重视。这个问题关系到业主的具体权益，也与老旧商业用地到期后如何平稳过渡、稳定市场息息相关。”

“虽然各地都重视城市更新，出台了一系列政策，但目前还没有关于商业用地到期续期的上位法辨析660678王中王免费提供护栏，所以政策制定宜早不宜迟。”王勇平说。

商业用地使用权到期如何续期，尚无统一标准

那么，商业土地使用权到期如何续期，目前法律、法规和政策层面有哪些规定？

盈科律师事务所北京分所高级合伙人方玉洲表示，现行《民法典》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律对“土地使用权到期问题”均做出了相关规定，续期费用应当在新签订的土地使用权出让合同中约定。但现行法律并未明确规定续期费用标准是按照初交金额计算还是按照其他标准计算，应尽快出台相关法律法规予以明确。

具体而言，《城镇国有土地使用权转让划拨暂行条例》第四十一条等相关规定，土地使用权使用期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，缴纳土地使用权出让金，并办理登记。

《民法典》规定，非住宅建设用地使用权届满后续期的，应当依法办理。土地上房屋等不动产权属，有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，按照法律、行政法规的规定办理。

可见陈华今晚就赌一个胆，按照现有规定，经营性土地使用权到期需要重新签订合同，缴纳土地出让金，至于续约时间、缴纳标准、地价评估等问题，尚不明确。这正是中共二十届三中全会通过的《决定》关于延长相关土地使用权到期期限的意思。

易居研究院研究总监严跃进表示，《决定》提到经营性用地续期，说明这一问题仍是普遍存在的，亟待解决。但解决的办法并不复杂，土地出让金是必须缴纳的，无非是如何对土地进行估价、确定缴纳比例。

商业地块地价评估应兼顾商业特性，业内建议不要采取“一刀切”的做法

对于使用年限为40年、50年的商业用地，一些早期项目已经面临续期难题。“虽然具体的续期流程、续期期限、缴纳土地出让金的具体标准等还没有统一的规定，但全国一些地区已经出台了地方性规定。”王雨辰说。

以深圳为例，2000年12月31日，位于深圳市罗湖区的深圳国际商业大厦土地使用权到期，该商业地产项目使用年限仅有20年。

为此，早在2004年4月，深圳市人民政府就下发了《深圳市到期房地产续期若干规定》的通知，对于到期房地产，业主需要继续使用土地的，在不改变用途的情况下，可以按照土地有偿使用原则延长土地使用年限。在剩余年限（国家规定的最高年限减去已使用年限）内约定使用期限的，应补交地价款数额为公布的基准地价的35%，并按照约定的年限一次性缴纳。

2018年，浙江省海宁市出台《国有建设用地使用权出让（租赁）期满非住宅用地处置管理办法》，对非住宅用地到期续期的操作规则进行了更为详细的明确。指出，对符合续期条件的到期土地，工业用地续期期限不得超过30年，商业等其他用地续期期限不得超过20年。到期续期，按续期时土地市场评估价与亩产地价修正系数加权评价得出的价格的50%缴纳土地出让金。

王雨辰表示，目前，我国各地商业用地续期具体流程、土地出让金缴纳标准等也在完善之中。其中，续期期限、评估依据、支付方式等是需要明确的重点问题。另外，面对各地可能出现大量商业用地到期的情况，在出台相关政策前，可以充分调查研究、广泛征求意见，增强政策稳定性，一定程度上确保市场稳定；相关规定出台后，可以优化审批流程，如线上线下联动、一窗办理等，方便群众办理续期、签订协议、交钱等，确保相关规定落到实处。

此外，方玉洲表示，2022年1月27日，四川省资阳市政府印发了《关于进一步规范划拨土地出让、土地出让续期及土地使用条件改变缴纳土地出让金有关事项的通知》，规定了土地出让续期缴纳土地出让金的计算和审批办法。但该通知为地方性规范性文件，在全国范围内不具有统一适用的法律效力，法律层次较低，缺乏稳定性。

“为了更好地解决我国商业土地使用权续期问题，应该尽快出台全国适用的法律，对全国商业土地使用权续期费用标准作出统一、明确的规定。”方玉洲说。

对于补充土地出让金标准，王勇平认为，商业地产项目与住宅项目在估值上存在很大差异。由于写字楼与商场、商场之间的经营差异很大，导致地块价值差异很大。他希望未来在评估商业地块价格时，能够结合业务特点，而不是“一刀切”。

新京报 段文平

杨娟娟主编、刘宝庆校对