深圳二手豪宅大降价，笋盘频现！一手豪宅却风景独好，这是为何？

摘要： 深圳二手豪宅大降价，笋盘频现！一手豪宅却风景独好，这是为何？二手豪宅卖家大幅降价出货的同时，处于价格倒挂的一手豪宅却是另一番风景。7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套千...

朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的经纪人，从业十多年，一直从事豪宅销售工作。

这半年来，朱杰发现“业主紧急抛售”的房子还有更多——一套203平米的顶楼单位，在业主数次调价后，要价从3100万元降至2640万元；一套建筑面积近300平米的大户型，业主耗费数百万元装修两年后“诚信出售”、“价格可商量”；一套湖景山景高层，业主降价1200万元2023年香港最新资料，要价创几年来新低。

虽然二手豪宅卖家纷纷大幅降价出售，但溢价出售的一手豪宅的情况却大不相同。

7月21日，深圳热门项目海德花园开盘，1.16亿级豪宅开盘约3小时即被全部售出，相当于平均每90秒就卖出一套房子。此前，深圳湾超级总部基地中海深湾久旭自开盘融资超百亿元，前海地铁前海时代广场三期自开盘即售罄八成以上。

上述销售情况良好的豪宅项目，都有一个共同点，那就是性价比高。

海德花园所在区域二手楼盘挂牌价在15万至20万元/平方米，远高于12.85万元/平方米的挂牌均价；中海深湾玖旭定位顶级豪宅，其11万至14万元/平方米的售价在区域内也颇具吸引力；地铁前海时代广场三期单价低至“8万元”2023澳门全年资料免费大全，远低于同类项目。

“经过长期调整，市场对价格确实更加敏感，加之供给远大于需求，市场预期并未逆转，即便是豪宅买家也十分看重性价比，怕在高价位站岗，优中选优是天性。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，近三年豪宅产品销量逐渐下滑，只有性价比高的才能卖完，一些定位较高、总价较高的产品销量也不如预期。

深圳老牌豪宅区华侨城，时代周刊2023年9月拍摄

价格倒挂助力“日光”

海德花园的“阳光”在市场预期之内。

海德花园7月16日取得预售许可证，推出A区116套住宅。开发商披露的数据显示，截至认购结束，共有380批客户通过审核并完成资金冻结，认购比例达1：3.3，创下深圳房地产市场近四年来最高租售比纪录。

7月21日，海德花园正式开盘选房，开盘仅3小时左右，房源就全部售罄，开发商赚得盆满钵满26.8亿元。值得一提的是，这已是海德花园第四次开售首日售罄，海德花园也是今年深圳首个开盘即售罄的楼盘项目。

业内认为，海德花园每次开盘后都能取得如此成功的销售成绩，原因有二：一是顶级学区，二是倒挂的价格。

海德花园位于福田区鞍山二路与侨香五路交汇处，根据福田区教育局最新公布的学区图深圳二手豪宅大降价，笋盘频现！一手豪宅却风景独好，这是为何？，海德花园位于福田区红岭实验小学和深圳市高级中学（集团）南校区的招生范围内，红岭实验小学和深圳市高级中学都是深圳的名校。

价格方面，海德花园推出的A区116套住宅单位，建筑面积87-450平方米，最低总价约1124万元香港资料正版大全，最高总价约5998万元，挂牌均价约12.85万元/平方米。

海德花园自2021年11月首次开盘以来，四期挂牌价相差无几，分别为12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。

纵向比较，海德花园价格不变，但与周边二手房价格相比，有一定差距。“周边价格倒挂的二手房，是新房销售的利器。”深圳贝壳研究院院长肖小平说。

海德花园所在的安托山区域是深圳比较成熟的高端住宅区域。据北科地产了解，安托山区域万科·仙山公馆挂牌均价约20.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米；安澜公馆挂牌均价约17.12万元/平方米，近期暂无成交；楼龄稍长的金麓花园、天健公馆、雅富居挂牌均价分别为17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这些二手楼盘挂牌均价均高于海德花园。

此外，安托山地区二手房源不多，买家选择有限。贝壳找房网显示，万科·西山公馆在售房源5套，安澜公馆在售房源6套，天健公馆在售房源8套，大部分房源数量为个位数。

除了周边因素的影响外，豪宅本身的稀缺性也是其受欢迎的一个原因。

“在当前房地产市场供大于求的背景下，豪宅产品的稀缺性导致其保值能力较强，未来的升值能力也更加凸显。尤其是在市场反弹的时候，豪宅产品是反弹的排头兵，引领市场，其增速一般会领先于其他产品。”邹少伟认为，经过长期的市场调整，豪宅产品有望率先企稳、引领市场，自然会受到市场的青睐。

豪宅降价成为普遍现象

在不少业内人士看来，海德花园的“阳光”只是局部高温，市场早已在低位调整，豪宅无法冲出独立行情的走势。

好房好市多不只出现在朱杰的朋友圈里，无论是传统豪宅区，还是香蜜湖、深圳湾等新兴豪宅区，都在降价。

贝壳网数据显示，今年6月，香蜜湖、深圳湾二手房成交均价分别为9.93万元/平方米、13.89万元/平方米，环比下降10.3%、14.1%；而一年来，香蜜湖、深圳湾二手房成交均价分别为13.72万元/平方米、16.05万元/平方米，环比下降49.5%、58%。

我们以深圳湾区域的太古城为例。

太古城是深圳湾唯一以小户型为主的二手楼盘，入市门槛​​低，因此很受投资者青睐，价格一路飙升。2022年第一季度，太古城南区成交均价约16.8万元/平方米，挂牌均价约20.6万元/平方米。作为对比，今年第二季度，太古城南区成交均价和挂牌均价分别为11.4万元/平方米和14.8万元/平方米，较2022年第一季度分别下跌32.4%和28.15%。

深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府虽然价格继续跑赢大盘，但其二期成交均价近两年也下跌了24.9%。香蜜湖香蜜园筑高礼遇户型业主近期降价592万元。贝壳找房APP显示，该楼盘上市3个月。深圳湾恒裕滨城一期4房户型业主近期降价220万元。

深圳部分豪宅降价，来源：贝壳找房APP

豪宅降价已不再是个别现象，而是成为一种趋势。

邹少伟表示，房地产市场下行，不管是刚需、改善型，还是豪宅，降价都是必然趋势。二手市场房源不断创新高，成交量虽然大幅增加，但绝对值仍较低，业主竞争压力较大。加之客户预期并未逆转，看跌仍是市场主流，观望情绪依然浓厚。因此，即便是豪宅产品，近两年降价幅度也比较大，是普遍现象。

总体来看，今年上半年深圳豪宅市场呈现供给侧和需求侧双双下滑的态势。

深圳中原地产研究中心数据显示，2024年上半年深圳豪宅项目获批仅4个，获批销售面积环比下降62.5%，同比下降49.8%；销售面积环比下降65.3%，同比下降56.9%，供应量大幅减少，销售面积创十年新低。销售方面，上半年豪宅销售1329套，环比下降46.9%，创六年来新低。

“受宏观经济走势影响，豪宅市场也受到影响，整体市场销售不如去年同期。下半年豪宅市场仍面临较大挑战，需求端需进一步政策支持，价格有望企稳。”深圳中原研究中心表示。