北京 ONE 写字楼 9 层 12 套房子，10 位业主的故事

摘要： 北京 ONE 写字楼 9 层 12 套房子，10 位业主的故事2013年6月14日，她以295万元总价向实地公司购买了一套房子，其中首付148.5万元，贷款147万元。当年5月底，...

经济观察报 田国宝 北京ONE项目位于北京通州区中山大街，由五栋住宅楼和一栋写字楼组成。乘电梯到达写字楼9层。电梯口南侧911为王辉家，目前出租给某公司办公室；电梯口北侧902室为李慧慧家，目前空置。

北京ONE写字楼9层共有12套公寓，共有10位业主，其中张洋、王新文各购买了2套公寓，其他业主包括孟凡博、刘英、刘松、马国宝、潘洪亮、付邦宝等，大部分购房时间在2013年至2014年间。

北京ONE项目的开发商为北京实迪房地产开发有限公司（下称“实迪公司”），写字楼1至6层为商业，其余楼层为办公用途。据业主介绍，除少数全额付款的业主外，9类购房者大多办理了浦发银行或建行的按揭贷款。

北京ONE写字楼9层的业主们没想到，自己十年前买的房子，在交了十年的月供后，却因某地产新老股东股权纠纷，被法院强制执行给原实际控制人黄毅夫。今年6月，黄毅夫在北京市通州区房地产登记中心为12套房子办理了不动产证。

通州区住建委一位人士向经济观察报记者透露，通州区住建委不同意顺义区法院将已网上签约的北京ONE写字楼9层交由第三方强制执行，此前该委曾与顺义法院交涉，但在职权范围内难以推翻结果。

潘洪亮等业主告诉《经济观察报》，实迪公司将北京ONE写字楼9层卖给业主，可能逃避了对黄毅夫的承诺，同时业主事先也不知道实迪公司新老股东之间的纠纷，这个后果不应该由任何人来买单。

自2016年起，业主多次向公安经侦部门举报，称该公司将同一房产出售给多个买家，涉嫌诈骗，但均未立案。

长期以来，业主们一直无法直接联系到石地公司，潘洪亮称，业主们到石地公司办公室时，工作人员也不承认是石地公司的人，如果业主们想联系石地公司，得先让政府协调，才可以见到实地的公司代表。

收购北京ONE

王慧是北京ONE项目的早期购房者之一，2013年6月14日，她从实迪公司购买了一套房屋，总价295万元，其中首付148.5万元，贷款147万元。5月5日，这套房子在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了网上登记。

2013年12月6日，王辉办理了领取房屋的相关手续，缴纳了契税、印花税、勘测费、房屋登记费、公共维修基金等相关费用共计11.7万元，银行批准了王辉的抵押贷款申请。

2013年7月17日，刘英购买了北京ONE写字楼904室，同年8月8日，该房屋在通州区住房和城乡建设委员会进行网上登记。

2013年8月13日，王新文对其购买的北京ONE写字楼908、909两套公寓完成网上签约备案。

2013年9月2日，李慧慧购买了北京ONE写字楼902室，并于10月5日在通州区住房和城乡建设委员会进行了网上交易登记。

2013年12月2日，潘洪亮与实地公司签订了商品房预售合同，并于2014年1月17日完成网签备案。潘洪亮告诉经济观察报，他2015年2月向建设银行申请的住房贷款已获批。

2014年1月6日，张阳在北京ONE写字楼912室完成了商品房预售合同网上登记；同年1月17日，张阳在通州区住房和城乡建设委员会完成了901室的网上登记。两套房均已接收并投入使用。

北京市住房和城乡建设委信息显示，北京ONE写字楼项目于2010年12月30日取得预售许可证，总许可销售面积57453平方米；2014年4月26日通过竣工备案验收。

据业主介绍，北京ONE项目存在诉讼纠纷等诸多问题，2010年取得预售证后不久就被吊销，直到2013年下半年才正式出售，当时是按照建筑面积出售，单价超过3万元/平方米。

王慧称，北京ONE写字楼9层并未单独出售，而是与其他楼层一并出售，很遗憾她选中了9层的房子，直到2016年6月她才得知，在实迪公司股权纠纷案的判决中，顺义区法院将包括她家房子在内的整个9层判给了黄益夫。

2016年6月1日，世迪公司向业主发出通知函，告知该房屋已转让给黄益富。

时迪公司律师在收到通知函后不久，找到9楼业主，要求业主委托时迪公司律师向法院提起第三方撤销诉讼问题剖析新澳门内部三肖三码精准期期公开评析澳门公开一肖一码，所产生的诉讼费用、律师费及其他相关费用由时迪公司承担。多数业主表示同意。

这起第三方撤销诉讼从2016年打到2020年底，从顺义区法院、北京市三中院到北京高院，但均被驳回。潘洪亮说，之前他们并没有想过会失去房子，但随着诉讼全部以失败告终，业主们意识到了失去家园的风险。

今年6月，北京ONE写字楼业主发现，他们已经无法从住房和城乡建设委、房地产登记中心调取自己房产的相关信息。

此时，黄益夫已取得9楼全部12套房子的房产证，业主无权调取信息。

房产证办好后，黄毅夫的律师开始清理北京ONE写字楼9层的租客。李慧慧家的租客选择退出租约；潘洪亮家的租客因担心房子被收走，将租金由按年交改为按季交；马国宝则收到了租客的解除租约通知。

由于世迪公司所欠债务高达12亿元，一旦业主失去房屋，将无法从世迪公司拿回购房款北京 ONE 写字楼 9 层 12 套房子，10 位业主的故事，将面临钱财和房屋同时损失的境地。

因股东纠纷

北京ONE写字楼9层房屋网签十年后被法院执行给第三人，起因是现场公司新老股东股权转让纠纷。

世迪公司原是黄毅夫控制的一家房地产开发公司，20世纪90年代在通州区相继开发了鼎盛国际、鸿鑫花园一期等项目。

2004年8月，黄益夫与北京美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛地产”）及其实际控制人杨美玲等人签署了一系列股权转让协议及股权转让合同，以6500万元的价格将土地转让给北京美盛房地产开发有限公司，并将该公司股权、土地及在建工程全部转让给杨美玲，杨美玲目前持有诗迪公司90%的股份。

其中一份签订于2004年8月16日的股权转让合同约定：“一方(指美盛地产)将竣工后的鸿鑫花园小区项目(四期)中仕地大厦(暂定名)九楼房屋无偿赠与黄益夫或以黄益夫为法人的企业。”

2012年7月，黄毅夫以股权转让纠纷为由，将杨美玲等人诉至顺义区法院，要求被告及第三人实迪公司将北京ONE写字楼9层无偿移交给黄毅夫使用，并办理相关产权登记手续。该案于2013年3月首次开庭​​审理。

对于股权转让合同约定的地产大厦9层是否为北京ONE写字楼9层，黄毅夫认为，北京ONE写字楼9层为合同约定的标的物；而杨美玲则认为，北京ONE写字楼为该项目二期，并非合同约定的四期。

黄益夫与杨美玲等人的案件，自2012年7月起，一直持续到2017年11月。2013年10月10日，案件审理过程中，黄益夫向顺义法院申请撤销第三人实迪公司，并追加实迪公司为被告。

2014年6月5日，黄毅夫向顺义法院申请对北京ONE写字楼9层进行财产保全，但黄毅夫未提交财产担保，因此无法进行保全，此时北京ONE写字楼9层已全部出售给业主并完成网签。

2014年9月23日，黄益夫以其位于通州区宋庄的别墅作为抵押，再次向顺义法院申请对北京ONE写字楼9层进行财产保全，区住房和城乡建设委员会向其送达了协助执行通知书。

2014年10月17日，北京ONE写字楼完成初始产权登记，权利人为实迪公司。

2015年6月5日，顺义法院就该股权转让纠纷案作出一审判决，判令杨美玲、实迪公司等被告将北京ONE写字楼9层全部房屋无偿赠与黄逸夫，并将所有权过户给黄逸夫。

杨美玲公司、实迪公司不服一审判决，于2015年8月4日向北京市第三中级人民法院提起上诉，2015年12月31日，北京市第三中级人民法院作出2015年第10150号判决，驳回杨美玲公司、实迪公司的上诉，维持一审判决。

杨美玲、诗迪公司不服怎么可以错过澳门一肖一码100精准澳门，向北京高院申请再审，2017年11月6日，北京高院作出不予审理本案的裁定。

执行

在顺义法院强制执行北京ONE写字楼九层房产过程中，顺义法院的一份庭审笔录显示，2014年9月23日，顺义法院相关办案人员到通州区住房和城乡建设委进行房产保全申请，遭拒绝。

通州区住房和城乡建设委给出的理由是，这12套房子已经通过网络销售并登记，因此这12套房子已经由购房者以虚假所有权的方式持有，这些业主并不是本案的被告或被执行人，因此法院无权对这12套房子进行预查封。

2014年9月26日，顺义区法院在庭审中告知黄毅夫，通州区住房和城乡建设委拒绝协助扣押，并告知他如果继续保管这12套房产，可能会出现保管错误澳门一肖一码100%准确彩，甚至无法执行命令，但黄毅夫坚持保管自己的房产。

同日，顺义区法院向通州区住房和城乡建设委员会送达了协助强制执行通知书。经济观察报并未得到通州区住房和城乡建设委员会是否协助执行的具体信息。多位律师向经济观察报表示，只要法院送达了协助执行通知书，政府行政管理部门即便有异议，也要配合执行。

潘洪亮告诉经济观察报，北京ONE项目2018年就开始办理房产证，但因写字楼九层的房子被法院冻结，一直无法办证。

针对顺义区法院将已网上登记的北京ONE写字楼9层房产判给黄一夫的判决，李慧慧等业主向顺义区法院提起执行异议。2016年6月22日，顺义区法院判决驳回业主异议，理由是：该判决已经生效，业主对执行标的的请求无效。

潘洪亮说，判决书下达后，他们本应向法院提起诉讼，主张涉案房屋的权利，但由于不懂法律，错过了最好的机会，这是保住房子的机会。

而业主当时选择提起第三方撤销诉讼，主要针对的是北京市第三中级人民法院黄益夫与杨美玲股权转让纠纷案的北京市第三中级人民法院第10150号判决。

北京市第三中级人民法院北三初10150号判决书认为，一方面，涉案房屋虽然已显示预售并进行了网上登记，但尚未过户到买受人名下，网上登记不具备公示产权变化的效果，因此，涉案房屋未发生产权变化；另一方面，黄益夫于2004年8月16日依据《股权转让合同》取得对涉案房屋的债权，与购房人相比，黄益夫享有优先权利，因此现场公司与业主之间的房屋买卖合同及其目前履行情况不影响黄益夫的权利主张。

2016年7月，王辉、潘洪亮等10名业主向北京市第三中级人民法院提起第三人解除权诉讼。

2017年12月28日，北京市第三中级人民法院驳回王辉等业主提起的第三方撤销之诉，理由是：10150号案为股权转让纠纷，业主无须参加诉讼，因此未追加业主为当事人，且当事人未违反法律规定，程序合法，故认为王辉提起的第三方撤销之诉不当，予以驳回。

业主继续向北京高院提起再审。2018年8月31日，北京高院判决认定王辉等业主有权作为有独立请求权的第三人提起撤销诉讼。2019年1月22日，北京市第三中级人民法院正式立案。

2019年2月，黄毅夫去世鉴赏澳门一肖一码必中一肖一，其权益由其遗孀孔秀芝及其子女黄欣、黄悦继承。

2019年12月31日，北京市第三中级人民法院驳回业主提起的第三人解除权诉讼，理由是第10150号判决书未损害王辉等业主的合法权益，故驳回第三人解除权诉讼，上诉不予支持。

2020年1月，王辉等业主向北京高院提起上诉，2020年12月31日，北京高院驳回业主上诉，本案为终审判决。

实地责任

北京市高级法院基于两点理由驳回了王辉等业主的诉讼。

首先，黄益夫对涉案房屋的权利来源于2004年8月签订的一份股权转让合同，业主在2013、2014年左右通过网络签署了该合同，因此黄益夫对涉案房屋的债权取得时间早于业主，且没有证据证明第10150号裁定书的内容存在虚假。

第二，顺义法院审理过程中，禁止杨美玲、诗迪公司在庭审结束前以任何形式处分房屋，诗迪公司在法院释疑后仍将涉案房屋出售，并取得王辉的房产，且存在恶意处置支付房款的潘洪亮等多名买受人利益的情况。

正是基于上述两点理由，法院认为一审法院不予支持业主的诉讼请求并无不妥。

法庭笔录显示，顺义法院庭审中所谓的澄清，是指2014年2月18日，在对黄益夫与杨美玲股权纠纷案进行第三次庭审时，法官明确告知公司，案件审结前不得转让涉案资产，不得对公司进行任何形式的处罚。

经济观察报从部分业主处获取的网签记录信息显示，王辉、刘英、王新文、李慧慧、潘洪亮、张阳、付邦宝等业主所购9套房子的网签时间均早于顺义区法院澄清的时间。

北京ONE写字楼9层的另外3户业主表示，他们的网签时间早于2014年2月18日，但经济观察报并未看到具体的网签备案文件。

也就是说，在顺义法院明确告知房地产公司不得处置涉案房产时，北京ONE写字楼9层大部分业主已经完成了备案，因此业主们普遍认为相关法院以此为由驳回业主第三方解除权之诉的理由并不充分。

潘洪亮称，虽然黄毅夫与杨美玲的股权转让协议签署时间早于业主网签备案时间，但作为购房者，他并不知情杨美玲与黄毅夫就涉案房屋所签订的协议。既然是涉案房产，为何在2015年还能在网上登记，甚至办理抵押贷款？

对于网签备案是否有产权问题，经济观察报记者咨询了多位房地产开发商及相关专业律师，从法律角度看，网签备案不能保障购房者的权益，房产所有权不会转移，需提前登记。

预登记是买家在网上签订合同后，取得房产证前用来表明对房屋所有权的凭证，一般期限为90天，到期后可以再次申请，房屋所有权不能转让。

某龙头企业区域负责人向经济观察报记者表示，在房地产项目开发、销售过程中，预登记一般只在开发商层面进行，大部分房地产项目不会对购房者做预登记。

他表示，若房屋出售给买受人，但产权仍登记在开发商名下，债权人不易执行房屋，法院为了公共利益也不会支持强制执行；即便法院查封房屋，住建部门也会出面协商解除查封。

2024年7月17日上午，在通州区住房和城乡建设委员会的主持下，北京ONE写字楼9层业主与实迪公司相关代表就此事进行了协商解决。实迪公司代表明确表示，由于涉及的诉讼案件数量较多，已经不再具备撤诉资格，因此业主没有可能向现场公司追偿损失。

实迪公司出席会议的代表为杨磊和郝伟。杨磊称自己并非实迪公司管理团队成员，只是受委托处理北京ONE项目的后续事宜。郝伟则是北京ONE项目的物业经理。杨美玲至今未露面。

据业主介绍，2021年夏天，在北京市住房和城乡建设委的牵头下，通州区住房和城乡建设委尝试调解，实迪公司代表、孔秀芝和业主均参加了会议，当时孔秀芝提出，考虑到业主购房的现实情况，如果实迪公司补偿她3000万元，她可以放弃补征的12套房产，但被房地产公司拒绝。